第四批集中供地冷熱交織,全國性房企謀定而動
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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者吳抒穎 廣州報道 在供應(yīng)量收縮的基礎(chǔ)上，全國第四批集中供地在理性情緒蔓延中收官。
不過，從本輪集中供地的結(jié)果回溯，情緒上的利好仍暫時未明顯傳導(dǎo)至土地市場。全國性房企包括萬科、保利、中海和華潤等，在投資決策上仍然審慎，主要聚焦于高能級城市及確定性強(qiáng)的地塊，民企拿地主體仍然罕見，各地拿地主體也以托底的本地國企為主。
此外，城市之間分化也相對明顯，北京、深圳和杭州，有相當(dāng)部分的地塊觸頂成交，而其他的多數(shù)城市，多數(shù)以底價成交為主流。
盡管目前土地市場未有明顯暖意，但業(yè)界人士普遍認(rèn)為，隨著房企資金面好轉(zhuǎn)，加之融資端政策的支持，未來銷售端或有更進(jìn)一步的政策，房企信心有望逐漸復(fù)蘇，明年的表現(xiàn)值得期待與關(guān)注。
第四輪集中供地推出的背景是，今年受到行業(yè)環(huán)境的影響，前三輪集中供地多數(shù)城市供地規(guī)模與預(yù)期有相當(dāng)?shù)木嚯x，因而到了歲末，許多城市加推第四輪集中供地。
與之前的幾輪集中供地相比，多數(shù)城市第四輪集中供地供應(yīng)量也有所收縮。例如，上海本輪供地共計6宗，而此前三輪均在30宗以上；廣州本輪供地也只有6宗，相比之前也有所減少；成都則推出16宗地，上一輪供地數(shù)量則為40宗。
縮量供應(yīng)之下，市場審慎依然?？v觀幾座主流城市第四輪集中供地的情況，低溢價仍是主流，僅少數(shù)城市出現(xiàn)較高溢價率。
北京是少數(shù)較為受熱捧的城市。其第四輪集中供地所推出的6宗地塊中，最終1宗底價成交，3宗觸頂，土地出讓金135.22億元，平均溢價率為10.02%。
北京本輪集中供地?zé)岫容^高，與其地塊質(zhì)量有關(guān)。其中，位于朝陽區(qū)的3宗地塊成為最熱門地塊，溢價率均達(dá)到了15%，位于朝陽平房鄉(xiāng)45地塊更是吸引了8家房企及聯(lián)合體參拍。
北京僅是第四輪集中供地中的“例外”。北京以外，上海、廣州和深圳等三座一線城市，土地市場的熱度保持平穩(wěn)。
上海本輪集中供地推出的6宗地塊，最終成交總額為126.78億元，平均溢價率3.69%；廣州上架的6宗則僅有一宗地塊出現(xiàn)溢價，更有一宗流拍，最終成交總額為191.2億元；深圳最終也以1宗流拍，3宗觸頂收官，最終成交額為97.27億元。
幾輪集中供地結(jié)束之后，各地的供地規(guī)模與去年相比，有較大的差距。
此種背景下，第四輪也并非今年集中供地的終點。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者初步統(tǒng)計，目前武漢、南京已經(jīng)進(jìn)行了第五批次集中供地，甚至武漢第六批供地計劃也已經(jīng)公布；長沙、北京等城市，也計劃進(jìn)行第五批次集中供地。
誰在拿地？
四輪集中供地結(jié)束之后，房企的拿地格局也已逐漸清晰。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年前11個月，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)拿地總額1.16萬億元，拿地規(guī)模同比下降50.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.3個百分點。
而從已經(jīng)結(jié)束集中供地的城市來看，目前各地的拿地主體，仍然以本地國企或者城投為主。全國性房企中的龍頭，雖也有所斬獲，但多數(shù)不是亮眼的存在。
以四座一線城市為例，中海在北京、深圳各有一宗地塊收入囊中；保利則在北京、廣州有所收獲；華潤置地則在深圳落下一子。
除此以外，全國性房企例如萬科、招商蛇口等，在四座一線城市的第四輪集中供地中則未見身影，取替這些過往在土地市場上馳騁的，是各地的國企與城投，例如廣州的越秀地產(chǎn)，深圳的深圳地鐵等。
這也印證了今年房企整體的投資趨勢。今年以來，多數(shù)全國性房企的投資額均有所減少，在投資刻度提高的前提下，他們多數(shù)對地塊質(zhì)量的要求更高，這也降低了他們在土地市場上的熱情。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，房企權(quán)益拿地額前三的是華潤置地、中海地產(chǎn)和保利發(fā)展，分別為819億元、751億元和575億元。可供對比的是，去年前11個月，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)和保利發(fā)展三家的拿地金額分別為897億元、1083億元和1119億元。
這其中，除了華潤置地保持相對穩(wěn)定的投資額以外，中海地產(chǎn)和保利發(fā)展均有明顯的縮減。更為明顯的是萬科，去年前11個月，萬科的權(quán)益拿地額為1261億元，而今年同期則縮減為233億元。
上述這些房企，本身已經(jīng)是在資金面十分受益且受到偏愛的類別。之所以縮減投資，是與市場形勢相呼應(yīng)的結(jié)果。
在今年萬科2022年中期業(yè)績發(fā)布會上，萬科執(zhí)行副總裁、首席運營官劉肖就指出，萬科上半年拿地堅持量入為出，同時重視獲取特別好的項目，特別好的項目首先要求片區(qū)市場要比較好，其次要求有把握為客戶提供好產(chǎn)品好服務(wù)，最后就是要服務(wù)財務(wù)指標(biāo)。
一位頭部央企負(fù)責(zé)投拓的人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時則表示，“集中供地后我們的投資策略就是集中規(guī)劃的。哪里的地塊質(zhì)量好就去調(diào)撥資金去拿。特別今年市場行情比較平，我們的資金回流也沒辦法跟以前一樣算得很遠(yuǎn)，兩三個月都不錯了，所以投資這塊把握得也會比較嚴(yán)格?！?/p>
積極的信號是，在政策面利好越來越清晰的節(jié)奏下，房企明年的土地投資，或許會更加進(jìn)取。
在近期萬科的臨時股東大會上，萬科董事會主席郁亮也認(rèn)為，行業(yè)的微光在逐步變成曙光。“政策面都在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度全面超出了預(yù)期?！?/p>
“房地產(chǎn)行業(yè)再被提是支柱行業(yè)了，上一次被稱為支柱行業(yè)還是2003年，20年之后又被看作支柱行業(yè)。這些毫無疑問對市場都有正面作用，都是在房住不炒的前提下，來化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性問題和促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。”郁亮強(qiáng)調(diào)。
在房住不炒的前提之下，隨著政策的加持和發(fā)力，房地產(chǎn)行業(yè)重回健康發(fā)展軌道，值得期待。