保租房租金設(shè)限、百家企業(yè)作出承諾,租賃市場(chǎng)雙管齊下“穩(wěn)租金”
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從市場(chǎng)角度出發(fā)，業(yè)內(nèi)人士指出，除了加大租賃房源的籌集和供應(yīng)外，還建議適時(shí)發(fā)布租金參考價(jià)，引導(dǎo)個(gè)人房東理性報(bào)價(jià)。
住房租賃問(wèn)題既是群眾民生問(wèn)題，也是城市發(fā)展問(wèn)題，關(guān)系千家萬(wàn)戶切身利益。近日，多地對(duì)保障性租賃住房（簡(jiǎn)稱“保租房”）租金作出規(guī)定，部分城市租金低至7折。與此同時(shí)，在市場(chǎng)租賃房源方面，百家租賃企業(yè)承諾“穩(wěn)租金”。
值得關(guān)注的是，當(dāng)前保租房和長(zhǎng)租房雙管齊下 ，共同來(lái)穩(wěn)定租金水平。展望行業(yè)的未來(lái)，業(yè)內(nèi)人士指出，需要處理好長(zhǎng)租房和保租房的互補(bǔ)關(guān)系，相對(duì)于作為市場(chǎng)主體的長(zhǎng)租房，保租房兜底民生，是市場(chǎng)穩(wěn)定的壓艙石。
近日，貴陽(yáng)市人民政府辦公廳印發(fā)了《貴陽(yáng)市保障性租賃住房管理辦法（試行）》。租金方面，政策指出，保障性租賃住房租金原則上按同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房評(píng)估租金的80%左右確定。初次定價(jià)前，運(yùn)營(yíng)管理單位應(yīng)委托專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金進(jìn)行評(píng)估，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門面向社會(huì)公布。
這并非個(gè)例。2022年底，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于做好保障性租賃住房租金管理工作的通知》，明確保障性租賃住房租金應(yīng)按低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房評(píng)估租金的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。成都市人民政府辦公廳也于近日印發(fā)了《成都市保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理暫行辦法》，其中規(guī)定，租金標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)的90%，年租金漲幅不超過(guò)5%，租金可以按月或按季度收繳，水、電、氣費(fèi)價(jià)格嚴(yán)格執(zhí)行居民標(biāo)準(zhǔn)。
相比這些城市，湖北省恩施土家族苗族自治州的折扣力度更大。國(guó)家郵政局網(wǎng)站披露，湖北省恩施土家族苗族自治州郵政管理局近日主動(dòng)對(duì)接州住建局，將快遞員群體納入全州保障性租賃住房申請(qǐng)范疇。根據(jù)該州住建局發(fā)布的《關(guān)于申報(bào)州直保障性租賃住房的通知（第一批）》，本次分配的保障性租賃住房租房?jī)r(jià)格為同類地段租房?jī)r(jià)格的7折，租住的房屋滿足“拎包入住”條件，先租后售，租滿5年后可購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，已交的租金可計(jì)入購(gòu)房款。
保障性租賃住房，顧名思義，是用于保障住房的房源。因而在價(jià)格上，保障性租賃住房租金不會(huì)高于周邊市場(chǎng)的平均租金。
總體來(lái)看，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，在租金水平方面，各重點(diǎn)城市政策均符合國(guó)家基本要求，近一半的重點(diǎn)城市對(duì)保租房租金“低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)化租賃住房”的比例進(jìn)行了規(guī)定，基本在80%-95%之間，其中，也有部分城市規(guī)定保障性租賃住房租金水平低于市場(chǎng)租賃指導(dǎo)價(jià)的70%。
而“同地段同品質(zhì)市場(chǎng)化租賃住房”的租金水平確定，大致有兩種定價(jià)方式。一種是由保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)方或運(yùn)營(yíng)單位委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，向主管部門備案，并定期進(jìn)行重新評(píng)估，上海、杭州、南京、濟(jì)南等城市，基本以此方式確定保障性租賃住房的租金水平。另一種定價(jià)方式則是由政府定期公布市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)方或運(yùn)營(yíng)單位遵照?qǐng)?zhí)行。目前采取這種定價(jià)方式的重點(diǎn)城市有廈門、佛山、南寧、?？诘?。
貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉指出，保租房通過(guò)控制租金，不僅能夠穩(wěn)定局部市場(chǎng)租金水平，也能夠保障新市民、青年人等群體的租金可支付水平，降低支付門檻，成為租賃市場(chǎng)的“穩(wěn)定器”，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)人口的功能。
“保租房服務(wù)對(duì)象的界定清晰度在各地依然有差異，對(duì)新市民的保租房覆蓋目標(biāo)不盡相同。更值得關(guān)注的是保租房租金，在平衡好成本和收益基礎(chǔ)上，相比市場(chǎng)租金有更大的折扣，保租房的意義和保障力度更為明顯?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示。
除保租房之外，市場(chǎng)租賃住房的租金穩(wěn)定，同樣至關(guān)重要。實(shí)際上，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中一些長(zhǎng)期存在的問(wèn)題依然突出，特別是隨意漲房租、攆租客導(dǎo)致租賃關(guān)系不穩(wěn)定的行為時(shí)有發(fā)生。在此背景下，近日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)聯(lián)合北京、上海、重慶等18家住房租賃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織及時(shí)舉辦了“穩(wěn)租金、安心住”承諾活動(dòng)。會(huì)上，105家代表性住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和有關(guān)平臺(tái)積極響應(yīng)并作出合理定價(jià)、不亂漲價(jià)等8項(xiàng)承諾。
那么，在具體做法上，住房租賃企業(yè)該如何來(lái)穩(wěn)租金呢？對(duì)此，安歆集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼副總裁葉劍明指出，安歆通過(guò)項(xiàng)目前期租金科學(xué)測(cè)算管理、入市前租金評(píng)估及備案、嚴(yán)格租金過(guò)程管理等多種手段，約束租金漲幅，穩(wěn)定租金水平。
我愛我家集團(tuán)相寓副總經(jīng)理?xiàng)畲褐窘榻B，我愛我家積極采取全員學(xué)習(xí)，嚴(yán)格落實(shí)政策法規(guī)；實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)市場(chǎng)供需，維護(hù)租金價(jià)格平穩(wěn)波動(dòng)；合理引導(dǎo)并確定租金，服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)；做到市場(chǎng)租金信息公開透明；加快數(shù)智化升級(jí)，持續(xù)降本增效；多舉措保障租賃雙方合法權(quán)益等一系列措施，力求進(jìn)一步穩(wěn)定住房租金水平，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系。
貝殼租房參會(huì)代表指出，貝殼面向C端定租金，主要是參考當(dāng)下的市場(chǎng)周期及歷史同周期相似房源的成交價(jià)。租賃期限屆滿續(xù)訂合同時(shí)也不會(huì)隨意漲租，不會(huì)單方面提高租金，而是將租金的漲幅控制在合理的水平。此外，貝殼開展的“省心租”業(yè)務(wù)在續(xù)租時(shí)基本不再收取傭金。
“針對(duì)租金水平建立合理調(diào)控，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展至關(guān)重要?！苯ㄐ抛》糠?wù)有限責(zé)任公司總裁呂作龍表示，應(yīng)當(dāng)通過(guò)制定在合同期內(nèi)無(wú)特殊約定不允許漲價(jià)、合同到期后出租人調(diào)整租金漲幅有限制等規(guī)定，來(lái)保持租金水平的長(zhǎng)期穩(wěn)定。只有穩(wěn)定租賃關(guān)系、租金水平，才能夯實(shí)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)；只有處理好房租穩(wěn)定問(wèn)題，才能探索建立穩(wěn)定租金的長(zhǎng)效機(jī)制。
除了企業(yè)承諾“穩(wěn)租金”，從市場(chǎng)角度出發(fā)，景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉建議，加大租賃房源的籌集和供應(yīng)。一方面，“納?！保醇{入保租房體系）的口子可以開得更大一些，接納更多有意愿“納?！钡捻?xiàng)目，部分城市可面向小業(yè)主打開“納保”通道；另一方面，給予市場(chǎng)化租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)政策支持、稅收優(yōu)惠支持，鼓勵(lì)引導(dǎo)更多散租房源納入機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)。
胡景暉還建議，適時(shí)發(fā)布租金參考價(jià)，引導(dǎo)個(gè)人房東理性報(bào)價(jià)。與此同時(shí)，面向年輕租客做好三方面的租房指導(dǎo)工作：引導(dǎo)租客通過(guò)正規(guī)品牌租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)租房更有保障；引導(dǎo)租客在時(shí)間上錯(cuò)峰租房；對(duì)租房熱點(diǎn)區(qū)域的租房需求合理疏導(dǎo)，向租金相對(duì)便宜的近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣引導(dǎo)租客。
除此之外，胡景暉指出，要依法嚴(yán)厲打擊高進(jìn)低出、哄抬房租的行為。而對(duì)于群租治理要合理疏導(dǎo)，避免在沒有善后解決方案的情況下，租房需求短期內(nèi)集中釋放。
圍繞長(zhǎng)租房和保租房，展望行業(yè)的未來(lái)，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥指出，必須要處理好長(zhǎng)租房和保租房的互補(bǔ)關(guān)系。市場(chǎng)化長(zhǎng)租房和保租房是構(gòu)成租賃住房的供給主體，過(guò)去、現(xiàn)在以及可預(yù)見到的未來(lái)，解決大多數(shù)年輕人和新市民的租住問(wèn)題，主要還是依靠市場(chǎng)化長(zhǎng)租房來(lái)解決，目前市場(chǎng)化租賃房占比超過(guò)90%，是主體。而保租房兜底民生，是市場(chǎng)穩(wěn)定的壓艙石。發(fā)展保租房有利于保障和改善民生，而發(fā)展市場(chǎng)化租賃住房，則有利于滿足市場(chǎng)多樣化的租賃需求。
“發(fā)展住房租賃不可忽視對(duì)居住權(quán)的基本保障，也不能重保障、輕市場(chǎng)。不宜把保租房‘虛泛化’‘標(biāo)簽化’‘符號(hào)化’，把經(jīng)營(yíng)好的市場(chǎng)化租賃住房貼上標(biāo)簽，搖身一變，變成保租房?！壁w慶祥如是說(shuō)。