城區(qū)首付百萬出頭還臨鐵400米!這樣的新房咋就成了“剛需韭菜盤”?
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熙悅晴翠最小戶型僅56㎡，按照銷售指導(dǎo)價6.8萬/㎡計算，最低總價約374萬起，就能上車城六區(qū)，目前還有優(yōu)惠，可能會便宜幾萬。大改善戶型，已經(jīng)到了千萬的總價，這個價格戶型不方正就算了，還有暗衛(wèi)，南向面寬也才1…
哈嘍大家好，我是血拼哥。
如果說近期話題度很高的區(qū)域，一定是河西片區(qū)。
1號線支線建設(shè)今年將啟動，加上已經(jīng)落成的14號線，河西片區(qū)未來將雙地鐵加持，現(xiàn)在又是價格洼地，是不是聽起來很香？
看到眾多利好加持下，有粉絲開始打聽新盤熙悅晴翠，血拼哥也認(rèn)真查了下：
項目一共分為兩個地塊，南地塊21年11月末取得預(yù)售證，住宅348套，簽約102套，去化率29%；北地塊21年12月取得預(yù)售證，住宅480套，簽約59套，去化率12%；倉儲&車庫，22年9月取得預(yù)售證，共270個，簽約0套，去化率0%。
開盤賣了1年半，已經(jīng)到現(xiàn)房階段了，去化如此慘淡，這到底是咋回事？
臨鐵盤也不香了？
在產(chǎn)品定位上，熙悅晴翠分南北兩個地塊，中間地塊為規(guī)劃教育用地：
南地塊主打剛需小戶型產(chǎn)品，共10棟樓，2梯4戶，產(chǎn)品為56-90㎡一到三居；
從面積段設(shè)置上，體現(xiàn)出了“全家庭周期”的思路，不管是剛需還是改善，熙悅晴翠都可以滿足需求，全客群通吃。
臨鐵+小戶型+五環(huán)內(nèi)，每個標(biāo)簽都是熱銷密碼，為啥在熙悅晴翠就不管用了？
附近有園博園以及永定河的生態(tài)優(yōu)勢之外，生活配套嚴(yán)重缺失，沒有優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源，商業(yè)方面只能滿足日常生活，缺少大型商業(yè)配套。
按照咱正常老百姓的生活動線來講，坐地鐵——商圈超市——回家，少了重要的商業(yè)，生活的便利性大大減分。
雖然自建有建筑面積約1萬平的生活配套、北側(cè)一路之隔的中關(guān)村豐臺園西I區(qū)約有80萬平待開發(fā)商業(yè)規(guī)劃。
銷售指導(dǎo)價6.8萬/㎡，要知道熙悅晴翠的小戶型可是都頂著指導(dǎo)價賣的噢，一點都不便宜。
剛需每筆錢都是要花在刀刃上的，頂著指導(dǎo)價買顯然血虧，自然勸退了大部分剛需。
大戶型可能最低到5.7萬/㎡，但總價都到590萬+，最高總價1100萬，顯然這個價格已經(jīng)屬于改善了。
而600~1000萬預(yù)算的人也基本不會選在這邊，這個預(yù)算上車朝陽、海淀也都夠了。
咱再對比下周邊的二手房，目前項目最新價格在5.7~6.8萬/㎡，對比周邊二手房，新房價格更高，毫無優(yōu)勢。
最近的競品是龍湖九里熙宸，距離地鐵遠(yuǎn)了300米，九里熙宸樓面價僅3.3萬/M2，熙悅晴翠樓面價4.4萬/M2，樓面價每平米又低了1萬多，利潤空間大，更有降價的底氣。目前銷售價格在5.8~6.3萬/㎡。
在售小戶型都是以底價5.8萬/㎡出售的，小戶型比熙悅晴翠整整便宜了1萬/平?。?/p>
而且目光可以放更遠(yuǎn)，熙悅晴翠并不是孤品，可替代的競品有不少。
政府給出的限售指導(dǎo)價是6.8萬/㎡，熙悅晴翠開盤價6.5~6.7萬/㎡之間，目前最新價格在5.7~6.8萬/㎡。
這個價格都可以買朱辛莊、常營、亦莊等熱門區(qū)域了，城市界面更好、配套更完善、同樣也臨鐵的新盤了。
類似的地段，西山金茂府均價5.5萬/㎡-5.8萬/㎡，同為熙悅系的熙悅天寰，均價在5.6萬/㎡，這樣一比，熙悅晴翠明顯是貴了不少。
價格離譜也就算了，戶型設(shè)計的也有問題。咱隨便拎出幾個戶型。
最小的兩個戶型都不通透！全都南向的，夏天會很悶熱，而且按照北京主流的戶型設(shè)計來說，77平居然還是暗衛(wèi)實在不應(yīng)該。
中端戶型，不僅有空間浪費，戶型也不怎么方正，次衛(wèi)特別小，加上部分戶型進(jìn)深長，和中海設(shè)計的戶型沒得比。
大改善戶型，已經(jīng)到了千萬的總價，這個價格戶型不方正就算了，還有暗衛(wèi)，南向面寬也才10米，開始離譜上了！真的能賣出去嗎？
大家看戶型也能看出來，項目高端改善剛需都顧及到了。
理想很豐滿，現(xiàn)實特別殘酷，實則哪部分人的需求都沒滿足。
項目分為兩個地塊，北地塊都是大戶型，南地塊都是小戶型，是不是看起來區(qū)別了圈層？
把小戶型都放在南地塊的同時，項目本身還有公租房，全部也集中在南地塊。
最后，市場的反饋總是真實的，賣了一年半。一共828套，賣了161套，去化不到1/5。
也提醒各位朋友，北京類似的項目其實也有，價格地段產(chǎn)品并沒有什么優(yōu)勢，樣樣都是雷，買了就很冤種。
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