新發(fā)展模式下住房租賃“唱主角”,企業(yè)如何“放長線釣大魚”?
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在房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡背景下，思考住房租賃的地位、作用、機遇，顯得尤為關鍵。在這一過程中，政策端、企業(yè)端、金融端分別該如何發(fā)力？在發(fā)展過程中，住房租賃該如何突破與創(chuàng)新？又有哪些要點需要梳理？
“在房地產(chǎn)新發(fā)展模式中，住房租賃將唱主角，尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)建設不再均是‘一賣了之’，而是逐漸增加長期持有、出租經(jīng)營比重背景下，發(fā)展住房租賃，有助于推動房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。”近日，在主題為“新發(fā)展模式下的住房租賃”的2023中國住房租賃發(fā)展論壇上，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長柴強如是說。
顯然，在房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡背景下，思考住房租賃的地位、作用、機遇，顯得尤為關鍵。在這一過程中，政策端、企業(yè)端、金融端分別該如何發(fā)力？在發(fā)展過程中，住房租賃該如何突破與創(chuàng)新？又有哪些要點需要梳理？
在房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡背景下，住房租賃的地位、作用和機遇更為凸顯。圖/IC PHOTO
繼2021年中央經(jīng)濟工作會議首提“探索新的發(fā)展模式”后，2022年中央經(jīng)濟工作會議再次提出“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。在此背景下，住房租賃在房地產(chǎn)新發(fā)展模式中，扮演什么角色？
論壇上，中國宏觀經(jīng)濟研究院研究員劉琳指出，中央還未發(fā)布明確文件來闡述什么是新發(fā)展模式，但從房地產(chǎn)建設和消費方式來看，就是建設部門要求從增量和存量并重入手，消費方式則是租購并舉，其在新模式中具有非常重要的作用，代表著住房消費方式的轉變。
柴強分析指出，實行租購并舉，平衡好開發(fā)建設和運營管理，房地產(chǎn)開發(fā)投資和住房租賃投資均能實現(xiàn)合理回報和良性可持續(xù)發(fā)展等，都是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的核心內容。特別是在房地產(chǎn)新發(fā)展模式中，房地產(chǎn)開發(fā)建設不再都是“一賣了之”，而是逐漸增加長期持有、出租經(jīng)營的比重，因此，住房租賃將“唱主角”，未來前景也將非常廣闊，行業(yè)也將加速進入黃金時代。
住房租賃的健康發(fā)展，離不開政策層面的支持。不少業(yè)內人士把2021年看作租賃住房元年，在此基礎上，近年來，支持政策有了較大突破，為實施租購并舉提供了較好的基礎條件。
在浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬看來，發(fā)展租賃住房，要站在優(yōu)化投資環(huán)境，促進實體經(jīng)濟高質量發(fā)展角度去認識，要在政策供給端進一步發(fā)力，比如成立國家租賃住房基金，加速住房租賃立法等。
“要推動全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)向產(chǎn)業(yè)社區(qū)轉型，這一過程中就需要大力發(fā)展租賃住房。因為隨著城中村大量拆遷，原來產(chǎn)業(yè)園區(qū)依托城中村解決外來務工人員居住問題的環(huán)境被打破，因此，政府部門要補相應短板，發(fā)展租賃住房，由此完善城市功能?！庇輹苑冶硎?。
在具體做法上，虞曉芬指出，要在城市規(guī)劃源頭上發(fā)力，安排一定比例的租賃住房用地，由此實現(xiàn)職住平衡、供需結構匹配。此外，用地價格上要有所讓利，由于是產(chǎn)業(yè)配套，建議城區(qū)出租住宅用地按租金價格進行換算。存量方面，鼓勵高等院校、科研單位、醫(yī)療、大型企業(yè)在守住“安全紅線”原則下，適當提高容積率，改變原來布局和規(guī)劃。
值得一提的是，今年2月24日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》公開征求意見的通知，主要涉及金融支持等17條內容。其中提出，加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務模式創(chuàng)新；支持商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設貸款，期限一般3年，最長不超過5年。
對此，虞曉芬指出，這一時間或還不夠，建議延長至10年。此外，《征求意見稿》中指出，對向非自有產(chǎn)權的住房租賃企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營性貸款，期限最長不超過5年，也建議改造類的項目時間期限有所延長。
展望未來，劉琳也指出，希望出臺稅收政策、土地政策等更多政策，來支持市場化長租房的發(fā)展。
張崢分析道，房地產(chǎn)行業(yè)有兩大重要發(fā)展趨勢：隨著增量階段進入存量階段，持有型房地產(chǎn)業(yè)務將越來越重要；房地產(chǎn)行業(yè)將向專業(yè)化、精細化方向發(fā)展，“當前房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大的轉型壓力，持有型業(yè)務是房地產(chǎn)行業(yè)一大重要方向，而租賃這一具體市場類型，為全行業(yè)平穩(wěn)過渡提供了重要的現(xiàn)實抓手?！?/p>
在此背景下，張崢指出，相比租賃住房企業(yè)直接IPO，租賃住房REITS或是更適合的工具。其原因在于，REITS的價值主張從設計角度來看，在于持續(xù)穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流、成長性，不只是估值的關鍵要素，而股市特別是A股市場估值重成長性，因此，REITS的估值邏輯和租賃住房商業(yè)邏輯更為匹配，可形成良性的市場激勵。
在保租房發(fā)展中，由于各地保障性住房相關政策和租金調整機制存在較大差異，實際情況和既有政策結合也不同，因此，保租房REITS關于補貼和未來增長預測是普遍性難題。從行業(yè)整體更加透明化和專業(yè)化發(fā)展的角度出發(fā)，張崢建議，持續(xù)優(yōu)化租金補貼政策和政府租金調整機制，探索社會民生屬性和市場化邏輯結合點，從而形成更加穩(wěn)定、科學的長效機制。
不過，在上海市房地產(chǎn)科學研究院院長嚴榮看來，行業(yè)要保持清醒，不能過度資本化，適度資本化是行業(yè)發(fā)展?jié)櫥瑒?，但過度資本化則是個陷阱，“長租房的使命是滿足新市民、青年人的長租需求。如果把資金回報作為首要目的，那可能本末倒置了，包括發(fā)行保租房REITS也一樣，要停留在租賃體系，而不是為追求金融或其他回報?！?/p>
在發(fā)展保租房REITS過程中，上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設研究中心主任陳杰也建議，REITS資金可退出，但責任主體不可退出。因此，保租房REITS的投資者要有所限制，不能作為純粹的投資工具，而是要與社區(qū)治理相結合，“比如社區(qū)本身或相關利益方，要成為REITS的一部分投資者。因為，REITS不僅是賺錢可分享貨幣財富的工具，也要與利益相關方緊密結合?！?/p>
經(jīng)歷了2020年前后行業(yè)發(fā)展的洗禮，目前住房租賃市場更加穩(wěn)健，秩序也更為規(guī)范。在嚴榮看來，長租房正處于快速發(fā)展的黃金時期，但離成熟期還有一段差距，恰恰是爬坡時期，需注意發(fā)展中的一些“陷阱”。
在他看來，行業(yè)除了要警惕過度資本化外，還需要警惕規(guī)模趨于巨型化。目前，一些租賃項目單體規(guī)模不斷增長，比如純租賃社區(qū)，入住規(guī)模超萬人，這對項目運營方提出了較大挑戰(zhàn)，其中一大隱憂就在于社區(qū)管理。
除此之外，嚴榮還指出，對于住房租賃企業(yè)而言，還需要警惕客群“士紳化”。所謂“士紳化”，即嫌貧愛富，給高收入人群提供租住空間，而對低收入群體關照不及，由此導致低收入群體在城市發(fā)展中不斷往外遷移，增加通勤成本、通勤時間，甚至出現(xiàn)離開大城市的現(xiàn)象。
珊瑚數(shù)據(jù)CEO梁志勇也指出，目前租賃住房戶型結構較單一，為追求坪效，出現(xiàn)了單間同質化問題，因此，呼吁更多企業(yè)來做細分市場，以滿足更多細分化需求。
實際上，對于住房租賃企業(yè)來說，要下的功夫顯然很多。柴強指出，企業(yè)要吸取過去房地產(chǎn)中介機構和開發(fā)企業(yè)的教訓，堅持做優(yōu)、做久、做強、做大的發(fā)展路徑，“放長線釣大魚”，不要盲目快速擴張，不要彎道超車，可能會彎道翻車。此外，企業(yè)負責人及從業(yè)人員應當將住房租賃當作自己的長久職業(yè)乃至終身職業(yè)，而不是匆匆過客，更不是臨時賺錢的工具。要誠信經(jīng)營服務，實行租金明碼標價，說明租金構成和調整規(guī)則，合理確定租金水平和漲幅。
在陳杰看來，行業(yè)經(jīng)營者要有組合化、中心化、區(qū)域化和長期化的發(fā)展思路，堅持長期主義、社區(qū)主義，構建熟人社會，“在大力推進租購同權、租購并舉過程中，加強租賃機構的專業(yè)化、機構化、集中化，積極推進租賃社區(qū)營造?！?/p>
基于上述問題，嚴榮給出的建議在于，政府、主管部門加強引導，更多從政策體系方面加大完善力度。除此之外，強化行業(yè)生態(tài)鏈，即將各方主體融入完善的生態(tài)鏈中，構建行業(yè)的自律機制，加強租賃社區(qū)的公共管理，特別是大型、巨型租賃社區(qū)。企業(yè)層面，提升市場包容度，在產(chǎn)品設計上，能輻射、照顧到低收入群體。在這一過程中，離不開政府部門的相關支持，為租賃群體提供交通便捷、服務配套相對齊全的居住空間。