樓市“四面楚歌”，房價將會跌多少？央行表態(tài)，孫宏斌說清楚了
進入11月下旬，2021年已經(jīng)進入了倒計時，這也意味著今年留給房企的時間真的已經(jīng)不多了。在今年十一假期之后，房企們并沒有停止假期的促銷活動，反而很多房企在假期之后又推出了力度更大的降價促銷活動。特別是進入11月份以來，房企之間降價促銷的競爭已經(jīng)進入白熱化階段，就比如現(xiàn)在一些房企不僅降低房子的售價，同時還通過送車位和車位營銷來吸引購房者的注意。就比如前段時間，鄭州一樓盤車位大降價受到了熱議，原價11萬的車位，現(xiàn)在直接降到5萬元2個車位。面對車位斷崖式降價，很多之前買了車位的業(yè)主都表示接受不了。其實，這個樓盤的車位售價降低那么多，主要是開發(fā)商想通過車位營銷吸引購房者買房。
可以看出，雖然2021年僅剩下1個多月，但是房企們依舊沒有放棄，還是希望在年底最后的一兩個月盡可能地取得好的銷售業(yè)績。這主要是房企們在最近幾個月的銷售業(yè)績都不佳，“金九銀十”的樓市傳統(tǒng)旺季并不旺，這直接導致目前房企們資金鏈緊張，銷售壓力非常大。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月全國商品房銷售面積、銷售額分別下降21.7%和22.6%，不僅連續(xù)4月同比回落，同時也已經(jīng)連續(xù)三個月保持兩位數(shù)下降。
也就是說，在過去幾個月，樓市的銷售業(yè)績都不佳，同時受信貸政策收緊的影響，房企融資也受到了影響。因此，對于房企來說，目前面臨的問題不僅是銷售業(yè)績不好，同時資金鏈緊張和高負債率也都是目前房企亟待解決的問題。想解決目前這些問題，只有快速賣房子，但是在“金九銀十”的旺季樓市都沒有回暖，這讓很多原本準備買房的人都開始觀望了起來。
可以看出，目前的樓市真的已經(jīng)“四面楚歌”了，不僅樓市調控政策不利于樓市的發(fā)展，同時人們對樓市的信心也越來越不足了。特別是很多投資客，目前已經(jīng)認識到了國家對樓市調控的決心，現(xiàn)在不僅不再繼續(xù)投資房產(chǎn)，反而開始不斷拋售房產(chǎn)了。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年3月份以來，全國各地的二手房掛牌量就出現(xiàn)了激增的現(xiàn)象，僅3月份全國新增二手房掛牌量就環(huán)比上漲了86%，相比于2月份幾乎翻倍。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前像北京、武漢、石家莊、南京、成都、重慶、鄭州和上海等城市，二手房掛牌量都已經(jīng)超過了10萬套，不少城市的二手房掛牌量已經(jīng)超過了15 萬套甚至20萬套。更重要的是，二手房掛牌量的激增，二手車市場出現(xiàn)了嚴重的供大于求現(xiàn)象，不僅導致二手房掛牌價不斷降低，同時二手房成交量也在不斷降低。也就是說，目前二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)了量價齊跌的現(xiàn)象，房子降價也賣不掉。
其實，在2021年準備購房的人還是不少的，這主要是因為2020年很多人都推遲了購房計劃，隨著2021年經(jīng)濟恢復正常，這些人也都重啟了購房計劃。但是隨著今年3月份樓市調控政策再度收緊之后，房價走勢出現(xiàn)了下跌的跡象，這也讓人們對樓市的信心越來越不足了。雖然房企降價促銷的力度大，但是越是這樣，人們就越擔心，因為目前房價還位居高位，很多人為了購買一套房子就需要傾盡一個家庭的所有財富，最后還需要背負二三十年的巨額房貸。而房價一旦下跌，就會導致房子貶值，因此就算是剛需購房者，也不希望自己辛辛苦苦掙得錢虧損掉。就比如在今年上半年買房子的人，在今年6月份之后，隨著樓盤降價促銷，這些人買的房子都貶值了，不少都虧損了幾十萬甚至更多。
因此，現(xiàn)在不管是準備買房的人還是已經(jīng)買了房子的人，都非常關心房價的走勢，并且也都擔心房價持續(xù)下跌。那么，那么房價將會跌多少，會持續(xù)下跌嗎？對此，央行已經(jīng)表態(tài)了。在今年9月27日央行第三季度的例會上明確指出：要“增強信貸總量增長的穩(wěn)定性”、“堅持把服務實體經(jīng)濟放到更加突出的位置”。同時在會議上還針對目前樓市走勢提出了“兩個維護”，即維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。通過央行的這次例會內(nèi)容，很多專業(yè)人士表示，樓市最困難的時刻已經(jīng)過去，針對過去幾個月不斷有樓盤大幅降價促銷的現(xiàn)象，國家對樓市的信貸政策將要放松了，就算不放松，起碼也不會再繼續(xù)收緊了。也就是說，房價大跌和大漲都不利于樓市穩(wěn)定發(fā)展，特別是房價下跌，還會損害購房者的權益，就比如一位房企負責人坦言，降價就意味著降配。因此，雖然降價有利于剛需購房者買房，但是對于已經(jīng)高價買了房子的購房者，如果樓盤因為降價而降低配置，對他們是非常不公平的。
目前，國家放松樓市的信貸政策一方面是為了維護房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，一方面也是未來維護購房者的權益。對于絕大部分購房者來說，他們最擔心的不是房價下跌和房子貶值，最擔心的是樓盤爛尾和樓盤出現(xiàn)質量問題。另外，為了維護房價走勢的穩(wěn)定，從今年8月份以來，全國各地已經(jīng)有21個城市出臺了“限跌令”，通過“限跌令”來禁止房企惡意降價惡意競爭。同時，除了“限跌令”之外，哈爾濱更是出臺了今年第一個“救市政策”來維護當?shù)貥鞘械姆€(wěn)定?？梢钥闯?，目前國家對樓市的調控是以穩(wěn)定為主，房價大漲大跌都不符合調控政策對樓市的預期。
對于房價下跌的底線這個問題，SOHO中國的潘石屹和融創(chuàng)集團董事長孫宏斌也都回答過這個問題。比如潘石屹曾指出，如果房價下跌幅度超過20%，那么大部分房企都會消失。而孫宏斌更直接，他認為房價下跌超過30%，我們（房企）就消失了?？梢钥闯?，按照這兩位的說法，房價下跌的底線就在20%以內(nèi)，不會超過20%。對于這個答案，是不是真的呢？其實不管是不是真的，很多人都不能接受，不能理解為什么房價可以翻倍上漲，就不能下跌20%呢？
其實，潘石屹和孫宏斌說得并沒有錯，之所以造成這種情況，還是房企自身的原因。房價上漲對房企只有好處，房價漲得越高，房企的利潤就越高。但是房價下跌就不一樣了，因為房企都是高負債高周轉的運營，房企為了獲得更多利潤，大規(guī)模舉債擴張，導致房企的負債率非常之高。面對這么高的負債率，房價只有一直上漲的房企才能正常經(jīng)營下去，一旦房價出現(xiàn)大幅下跌，房企就會面臨資不抵債的情況。而面對目前的樓市環(huán)境，很多房企依舊要繼續(xù)按照過去的經(jīng)營模式運營，因為這些房企已經(jīng)是“船大難調頭”了。
總結：房價并不是真的不能下跌，只是目前房企負債率高，樓市存在的泡沫比較大，短期內(nèi)承受不了房價太大的跌幅。但是，目前國家對樓市的調控就是為了去除樓市中的泡沫，讓樓市慢慢軟著陸。因此，隨著時間的推移，在調控政策的持續(xù)下，未來房價會慢慢回歸合理水平，房子也會慢慢回歸居住屬性。因此，并不是房價不能下跌，只是這個下跌的過程需要時間來慢慢緩沖。