70城“十四五”住房規(guī)劃詳解！房企的機會都在里面
全國“十四五”規(guī)劃定調(diào)：因城施策落實“三穩(wěn)”，租賃、保障協(xié)同發(fā)力緩解大城市住房難題。盤活存量土地資源，探索跨區(qū)域交易，實現(xiàn)市場化配置集約化管理。新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利，戶籍制度改革將成“助推劑”。市場份額將向城市群和都市圈集中，核心城市與衛(wèi)星城市市場價值將重構(gòu)。國新辦發(fā)布會提出：“十四五”期間將基本完成2000年建成的21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，有望惠及4千萬戶家庭，在一定程度上將延續(xù)居民購房消費。
依據(jù)城市基本面、房地產(chǎn)市場需求兩大維度指標(biāo)，我們最終篩選出70個重點城市，其中一、二線城市近乎全覆蓋，僅烏魯木齊暫未公布“十四五”規(guī)劃綱要，34個三四線城市則覆蓋11大城市群，泉州、無錫等5城GDP萬億，臨沂、東莞等常住人口突破1000萬人。
在具體解讀70城“十四五”住房規(guī)劃綱要后，我們發(fā)現(xiàn)了多個共性特征和突出點。
以租賃為抓手，保障覆蓋率提高至30%
縱觀“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃，絕大多數(shù)城市均明確提出：完善住房市場和保障體系，加快構(gòu)建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。
具體而言，北京、上海、成都、濟南等多個一二線城市皆重點發(fā)展住房租賃市場，加大租賃住房供應(yīng)力度，并提出了明確的租賃住房供應(yīng)計劃。例如北京，“十四五”期間將新增租賃住房供應(yīng)不低于40萬套。而在土地資源異常緊俏的廈門，同樣增加租賃住房供應(yīng)，到2025年累計新增租賃住房8.5萬套。
相對而言，三四線城市外來人口基數(shù)畢竟有限，租賃市場需求著實平平，個別三四線城市即使提出了租賃住房供應(yīng)計劃，較一二線城市仍存在數(shù)量級的差距。例如濟寧，2025年建成公共租賃住房1040套，較長沙建設(shè)1萬套公租房相差甚遠。
南京、寧波、常州、溫州等二三線城市均著力提高保障性住房覆蓋率，普遍達到30%附近。典型如南京，到2025年城鎮(zhèn)常住人口保障性住房覆蓋率不低于31%，常州更是達到34%。溫州、嘉興略低，到2025年城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率同樣達到25%以上。
具體而言，到2025年，武漢城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模1200平方公里。2021年，武漢計劃供應(yīng)國有建設(shè)用地4667公頃，較2020年增長約10%。其中，住宅用地計劃供應(yīng)1200公頃，同比下降21%，直觀反映武漢在適度增加國有建設(shè)用地供應(yīng)的同時，住宅用地供應(yīng)仍要有所控制，以便將更多的土地資源用于城市基建、工業(yè)、公共服務(wù)等領(lǐng)域。
北京則嚴令“十四五”時期城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模保持下降趨勢。2021年，北京建設(shè)用地總供應(yīng)計劃3710公頃，較2020年基本持平。其中，住宅用地計劃供應(yīng)1060公頃，較2020年增加60公頃。值得一提的是，商品房用地仍保持600公頃不變，租賃住宅用地則由130公頃提升至300公頃，凈增長170公頃，說明北京土地供應(yīng)仍向租賃住房建設(shè)傾斜，全力支持租賃市場做大做強。
其一，鄭州、徐州、駐馬店等城鎮(zhèn)化仍處快速增長期，預(yù)計“十四五”期間城鎮(zhèn)常住人口增量皆超40萬人。例如徐州，到2025年末城鎮(zhèn)化率將達到73%，較2020年末凈增長7.4個百分點，預(yù)計“十四五”期間城鎮(zhèn)常住人口或?qū)⒃鲩L約66.9萬人。
其二，濟南、南寧、泉州等城鎮(zhèn)化進入平穩(wěn)增長期，預(yù)計2025年末城鎮(zhèn)化率將突破70%，城鎮(zhèn)常住人口增量依舊保持在10-30萬人區(qū)間。例如濟南，到2025年末城鎮(zhèn)化率將提升至77%，較2020年末凈增長3.5個百分點，預(yù)計“十四五”期間城鎮(zhèn)常住人口或?qū)⒃鲩L32.6萬人。
其三，廈門、太原、中山等城鎮(zhèn)化進入低速增長期，“十四五”期間城鎮(zhèn)常住人口增量或?qū)⒌陀?萬人。例如廈門，到2025年末城鎮(zhèn)化率將達到89.5%，較2020年末僅增長0.1個百分點，“十四五”期間城鎮(zhèn)常住人口或?qū)⒃鲩L0.5萬人。
值得一提的是，武漢、杭州、大連等城鎮(zhèn)化率實現(xiàn)下限區(qū)間管控，不再制定具體的增長目標(biāo)。例如武漢，2020年末城鎮(zhèn)化率達到84.3%，2025年末城鎮(zhèn)化率預(yù)期目標(biāo)高于84%。主要原因在于武漢、杭州、大連等城鎮(zhèn)化進程早已進入低速增長期，城鎮(zhèn)化率皆超80%，剩余待轉(zhuǎn)移的農(nóng)業(yè)人口已然不多。人口發(fā)展目標(biāo)逐漸由“量的增長”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百|(zhì)的優(yōu)化”，主要涉及優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)、提高人口素質(zhì)等。
表：“十四五”末42個城市城鎮(zhèn)化率及城鎮(zhèn)常住人口增量（萬人）
在公布引進高校畢業(yè)生數(shù)量的16個城市中，近半城市引進高校畢業(yè)生達到50萬人以上。例如濟南，5年新落戶高校畢業(yè)生80萬人以上。三四線城市中的溫州同樣數(shù)量可觀，累計新引進大學(xué)生60萬人以上。岳陽引進高校畢業(yè)生數(shù)量相對較低，5年內(nèi)吸引儲備300名博士生、4000名碩士生、5萬名大中專畢業(yè)生在岳就業(yè)創(chuàng)業(yè)。
而在已經(jīng)公布引進高技能人才數(shù)量的20個城市中，近半城市引進高技能人才超20萬人。例如寧波，新增高技能人才25萬名，占技能人才總數(shù)比例超過35%。反觀，徐州、淄博、銀川和煙臺等引進高技能人才均低于5萬人。例如淄博，到2025年新增高級技能人才2萬人。
例如合肥，落實生育政策，增強生育政策包容性，引導(dǎo)生育水平適度提升，并穩(wěn)定在合理區(qū)間，促進人口長期均衡發(fā)展。寧波構(gòu)建生育成本在政府、企業(yè)、家庭之間合理分擔(dān)機制，實現(xiàn)適度生育水平，保障人口自然增長。
“十四五”期間，絕大多數(shù)城市棚改將進入尾聲階段，棚改計劃開工量仍將持續(xù)下滑，其對房地產(chǎn)市場拉動力也將大幅減弱。
從公布“十四五”棚改目標(biāo)的12個城市來看，成都、銀川、濟寧等棚改規(guī)模均顯著縮量，棚改計劃開工量皆不足2萬套，成都更是低至1萬戶。僅限于重慶、溫州個別城市仍有一定的棚改規(guī)模，但較“十三五”歷史高峰期相差甚遠。典型如重慶，“十四五”期間將實施10萬戶棚戶區(qū)改造，“十三五”期間則累計完成棚戶區(qū)改造24.78萬戶，降幅多達60%。
從公布“十四五”舊改目標(biāo)的19個城市來看，杭州、濟南、寧波等一、二線城市舊改規(guī)模均達到2000萬平方米以上，徐州、淄博等三、四線城市同樣突破1000萬平方米。例如重慶，“十四五”期間將實施1億平方米老舊小區(qū)改造。
區(qū)別于棚改創(chuàng)造了大量的增量購房需求，成為房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)暖的催化劑，舊改加速推進則將延緩居民購房消費，在一定程度上將拖累樓市成交上行空間。
“十四五”期間，居民收入仍保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，并與經(jīng)濟增長基本同步。2025年，濟南、拉薩、成都等二線城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達到7萬元以上，廣州更將達到9.99萬元，年均增長7.9%。淄博、煙臺、瀘州等三四線城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將升至6萬元附近，溫州更將升至8.97萬元，年均增長7.2%。
2025年，福州、沈陽、海口等二線城市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入將接近6萬元，杭州、寧波則將突破8萬元，深圳、南京更將升至9萬元，年均分別增長6%和8.2%。南通、惠州等三四線城市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入同樣將接近6萬元，無錫、中山則將突破7萬元，年均分別增長6%和6.5%。
制造業(yè)是立國之本、強國之基，58個城市將在“十四五”時期大力發(fā)展先進制造業(yè)，培育制造業(yè)專精特新企業(yè)，促進重點產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展。
第二，寧波、深圳等13個城市重點培育制造業(yè)單項冠軍企業(yè)、“小巨人”企業(yè)。以寧波為例，力爭打造全國制造業(yè)單項冠軍第一城，國家級制造業(yè)單項冠軍達到 100 家、專精特新“小巨人”企業(yè) 200 家。
第三，成都、佛山、濰坊等46個城市全力打造萬億級、千億級重點產(chǎn)業(yè)集群。成都培育形成電子信息、裝備制造兩大萬億級先進制造業(yè)集群，佛山鞏固提升裝備制造、泛家居2個產(chǎn)值超萬億產(chǎn)業(yè)集群，打造2個超5千億、4個沖3千億產(chǎn)業(yè)集群。
52個城市在“十四五”規(guī)劃綱要中明確了空港建設(shè)發(fā)展目標(biāo)。大致可分為三類：
第二，深圳、武漢、重慶等20個城市著力提升航空運輸能力，典型如重慶江北機場，預(yù)計到2025年旅客吞吐能力達到8000萬人次，貨郵吞吐能力達到120萬噸。
第三，南通、蘇州等8個城市建設(shè)或規(guī)劃建設(shè)新機場，南通二甲鎮(zhèn)新機場規(guī)劃已獲得民航局批復(fù)，建成后也將成為上海國際航空樞紐的重要組成部分，深度融入長三角一體化建設(shè)。
第三，杭州、西安等39個城市全力推進重點鐵路項目建設(shè)，加快構(gòu)建高鐵網(wǎng)絡(luò)，以武漢為例，作為中部地區(qū)鐵路樞紐，將構(gòu)筑以武漢為中心“兩橫兩縱兩對角”十二方向的“超米字型”高鐵網(wǎng)。
毫無疑問，核心一二線城市在城市群、都市圈建設(shè)中扮演著主導(dǎo)者角色，擁有絕對的話語權(quán)，而廣大三四線城市多以追隨者、加盟者身份參與其中，決策權(quán)有限。這也正可以解釋，在“十四五”規(guī)劃綱要中，三四線城市有關(guān)城市群建設(shè)的文字篇幅要遠遠少于一二線城市，其內(nèi)容也主要局限于積極融入都市圈、承接產(chǎn)業(yè)和非核心功能轉(zhuǎn)移等方面。具體來看：
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑，“十四五”期間行業(yè)銷售規(guī)模仍將高位保持。當(dāng)然，各城市房地產(chǎn)市場還將持續(xù)分化，未來人口仍將向核心一、二線以及強三線城市聚集，市場前景依舊值得期許，弱三、四線城市人口或?qū)⒊掷m(xù)凈流出，市場前景著實難言樂觀。