黃埔舊改，大膽直面最核心的四個問題
近期，關于黃埔無論是樓市，還是舊改一直都是一個頗具爭議的話題，引起了廣泛的討論。
第三：短期大規(guī)模拆遷對房租、房價的影響，又當如何應對？
這一次，我們不回避敏感話題，把變化與趨勢，用數(shù)據(jù)一一拆解，城市更新對于黃埔到底意味著什么，會得到什么。
把能說的，該說的，都說清楚。
種種跡象來看，舊改趨勢不會變，現(xiàn)在調整再出發(fā)，就是要探索實施可持續(xù)發(fā)展的有機更新模式。
從國家層面來看，實施城市更新行動，是國家十四五規(guī)劃既定的戰(zhàn)略。
這是一個前所未有的提法。
以前更多的是城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造以及危房改造這樣的表達。
實際上，自改革開放以來，中國的城市更新，經(jīng)過上世紀90年代末期開始的“退二進三”、2008年開始的廣東“三舊改造”，乃至2014年-2016年全國蓬勃開展的“棚戶區(qū)改造”等多個階段。
總體來看，無論是有意還是無意，不可否認，大部分的棚改都是以地產(chǎn)開發(fā)為導向。
十四五規(guī)劃的背景是完成第一個百年計劃和開啟第二個百年計劃的五年，非常關鍵。
這也意味著要有一個全新的城鎮(zhèn)化思路。
與之伴隨的，一面是經(jīng)濟的快速發(fā)展繁榮，另一面是土地開發(fā)資源的日益稀缺，“大城市病”等問題也不斷涌現(xiàn)。
美國城市規(guī)劃學家沙里寧說過：“城市的生長，并不是單純的疆域擴張，而應是傳承歷史創(chuàng)新未來的過程，使其煥發(fā)出全新的時代能量。
這種“煥新”的過程，就是城市更新，它是城鎮(zhèn)化領域解決土地資源矛盾和大城市病的重要方法。
往大了說，城市更新既可以改善城市形象，導入產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)，而在碳中和背景下，城市更新也可以完成5G、物聯(lián)網(wǎng)等底層“數(shù)字高速公路”的重構；
往小了說，城市更新核心是關注人對于美好生活的需求，尤其是公共產(chǎn)品的需求，包括就業(yè)、學位、醫(yī)療等配套。
如今廣州GDP達到2.5萬億，實際管理人口2200萬人，當中有975萬人在租房，而52%的房源在城中村。
產(chǎn)業(yè)賽道要升級，打造國際消費城市，且年輕人來了要有地方住，從這個角度來看，城市更新的趨勢就不會變。
一來可以推動城市高質量發(fā)展，二來是滿足美好生活的期待，也是提升城市功能，解決大城市病的手段。
這也是廣州這座超級城市必須要直面的問題。
2015年廣州土地效益為10.13億元/平方公里，而同期深圳為16.5億元/平方公里，香港58.9億元/平方公里。
換句話說，每平方公里產(chǎn)生的GDP，香港是廣州的5倍。
現(xiàn)在廣州GDP早已超過了香港，但土地集約率還有很多追趕的空間。
挖掘發(fā)展?jié)摿Γ苿咏?jīng)濟高質量發(fā)展，讓居民有獲得感，從這個角度來看，黃埔舊改更新就有了不一樣的意義。
在黃埔宏仁舊廠還沒有拆遷改造前，科學城中海譽城業(yè)主對其排放的味道“忍無可忍”；
而廣州石化旁，姬堂“三條圍”村民在沒有改造前，每天過的也是擔驚受怕的日子，直到搬遷至區(qū)政府的安置房。
和廣州大多數(shù)城中村一樣，早期缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，近年來隨著自建房的增加，部分街巷變得更加狹窄，握手樓林立，消防隱患嚴重。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在啟動66個舊村項目改造前，黃埔現(xiàn)有存量用地173平方公里，其中低效用地64平方公里，占存量用地的37%，主要分布在舊村，舊廠等。
低效的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、混亂的村容村貌、落后的配套限制了經(jīng)濟的升級和更高水平發(fā)展，亟需得到疏解與改善。
由此，在國家既定的戰(zhàn)略背景之下，為盤活舊村大量的低效用地，獲得省三舊改造改革試點的黃埔，在去年6月啟動了三年66個舊村項目改造決勝作戰(zhàn)藍圖。
主要圍繞黃埔臨港經(jīng)濟區(qū)、科學城、知識城三大核心片區(qū)展開，進行有計劃、有布置、有安排的分片、分區(qū)、分期的拆遷改造。
有計劃推進改造，引入高端產(chǎn)業(yè)，改善城市空間面貌，為實現(xiàn)四個“萬億計劃”，騰挪了發(fā)展空間。
如今的黃埔，創(chuàng)造了廣州40%的工業(yè)產(chǎn)值，廣州15%的GDP，17%的稅收收入，連續(xù)六年GDP年均增長7%。
而黃埔只有全市6.5%的面積，這是很了不起的成就。
黃埔有廣州最多的上市公司。廣州A股上市公司共有129家，黃埔就占了49家，約為全市的38%，數(shù)量超過天河。
光是世界500強投資的項目就有197個。
有一些觀點認為廣州太低調，缺乏創(chuàng)新的活力，其實不然，改革開放的每一個產(chǎn)業(yè)浪潮，廣州從來沒有掉過隊。
門戶網(wǎng)站時代有網(wǎng)易；游戲時代有歡聚，多益網(wǎng)絡；在線音樂在酷狗；移動互聯(lián)網(wǎng)微信、UC等等。
就算是即將到來的人工智能與數(shù)字經(jīng)濟、新能源汽車、生物科技時代，黃埔也能把握契機，破浪前行。
新能源產(chǎn)業(yè)，是黃埔繼電子信息、汽車、精細化工后又一超千億元規(guī)模的核心產(chǎn)業(yè)；
而集成電路，則集聚了近100家上下游企業(yè)，是全省打造具有全球競爭力的集成電路產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地的核心承載區(qū)；
這里面，有許多人熟悉的、極具代表性龍頭企業(yè)，比如粵芯、小鵬汽車、金域醫(yī)學、百濟神州等。
其中，粵芯半導體是目前大灣區(qū)唯一進入量產(chǎn)的12寸芯片廠，在全球缺“芯”的背景下，黃埔制造又有了不一樣的意義。
這片夢想的熱土，代表了廣州在大灣區(qū)的競爭力和想象力。
∣廣州產(chǎn)業(yè)布局，人工智能被擺到了最核心的位置
經(jīng)濟快速發(fā)展，舊村改造也增強了村民的獲得感。
其實，在法制環(huán)境、契約精神良好的廣州，舊改之所以能落地，從本質上來說，其推動力還是在于居民和市場的內在需求。
經(jīng)測算后，黃埔決勝三年改造后，將釋放產(chǎn)業(yè)用地436公頃，新增產(chǎn)業(yè)載體建面2322萬，改造后復建集體物業(yè)（含留用地）1760萬平，折合集體資產(chǎn)4400億（按2.5萬元/平計），集體經(jīng)濟增長10倍以上，村民人居收入增長5倍以上。
相信這個是很多人關注的焦點。
不過，可以肯定是，黃埔舊改三年攻堅兩年完成的規(guī)劃，是出于國家戰(zhàn)略的理解與本地存量開發(fā)的需要。
大方向肯定是沒有錯的，而戰(zhàn)術上的不完美要相信地方政府有足夠多回旋應對的余地。
來自知情人士的消息，在即將出臺的城市更新3.0創(chuàng)新政策中，在保障公共安全、生態(tài)環(huán)保、歷史文物古建等前提下，進一步精簡規(guī)劃、建設相關行政許可的流程手續(xù)，確保村民盡早回遷。
關于商品房市場天量供應，根據(jù)目前舊改入市的節(jié)奏和供應量來看，并沒有那么恐怖。
假設黃埔區(qū)自2020年起常住人口每年仍以往年9.5%的速度增長，約7年后可全部消化。
在接下來的新政中，黃埔也會鼓勵舊村改造主體建設限銷售對象、限房價的“雙限房”，穩(wěn)定房價。
其實，無論是住建部防止大拆大建，還是近期省、市有關部門的文件，都是希望黃埔在“三舊改造”的改革創(chuàng)新中不斷總結經(jīng)驗，不斷優(yōu)化完善，走得更好更穩(wěn)。
這就需要合理安排項目拆建時序，通過滾動開發(fā)控制每年新增建設用地指標需求，確保項目審批實施的“均衡性”和“可持續(xù)性”。
總體來說，舊改更新是城市的復新，是要創(chuàng)造高質量和具有持久活力的城市生活，把能推動城市更新發(fā)展的精英人才和優(yōu)秀企業(yè)吸引落戶。
其核心策略是提升城市價值從而提高核心競爭力，改造后把社區(qū)里的生活、工作、購物、學習、休閑功能疊加起來，使得改造后的舊村成為資本、人力集聚的成熟區(qū)域，其空間資源價值自然能帶來高回報。
而城市空間的優(yōu)化，又決定了城市生活品質，市場自然會用腳投票。
所以，城市更新的關鍵還是人對于美好生活的向往，抓住了人，才能抓住未來，包括政策、行業(yè)的走向。
我們有一位粉絲，在自己家窗口，幾乎每隔一段時間，就會拍下老房子拆遷及進度，見證了知識城一點一滴的變化。
一天一變 ，一年大變，他希望回遷之后，也能開啟生活更多的可能性。