深圳學區(qū)房波動有多大？有個地方叫八卦嶺，房價走勢是“幾”字
位于深圳福田區(qū)東部的八卦嶺，曾是深圳著名的工業(yè)區(qū)，位置優(yōu)越。印刷基地、圖書批發(fā)中心、美食街......這些曾屬于八卦嶺的“坐標”有些已經(jīng)消失，有些依舊存在。曾經(jīng)，八卦嶺遍布著各種廠房還有宿舍，512、615這樣的數(shù)字，至今還寫在八卦嶺一些廠房的墻上，這是屬于八卦嶺的獨特記憶，也見證了深圳經(jīng)濟社會的發(fā)展。
現(xiàn)在，部分廠房和宿舍依舊存在，而這些舊宿舍卻演變出另外一個關(guān)于房價的故事。
樓齡超過30年的八卦嶺宿舍原為八卦嶺工業(yè)區(qū)配建的單身公寓、宿舍，由于面積小，而且還帶著拆遷概念，在過往的深圳房產(chǎn)投資客眼里是個香餑餑。前幾年，荔園小學東校區(qū)等優(yōu)質(zhì)學校開建的傳聞，更徹底攪動了整個八卦嶺樓市。
“2018年的時候，八卦嶺樓市還是一片安靜，均價5萬元左右都可以買到樓齡較新的二手房小區(qū)。到了2019年，荔園小學等學校落地的傳聞開始攪動整個片區(qū)樓市，還沒等到學校正式開建，八卦嶺房價就先飛起來了。去年，八卦嶺大部分二手房的掛牌均價都超過10萬元，房價翻倍也就用了1年多的時間?！痹诎素运穆芬患抑薪榈旯ぷ鞫嗄甑膹埥?jīng)理，見證了八卦嶺樓市的瘋狂。
2019年和2020年，八卦嶺這個名字出現(xiàn)在各大機構(gòu)的深圳房價漲幅榜單，不是第一就是前三。其中，2020年八卦嶺二手房的成交均價漲幅甚至達到了六成，特別是八卦嶺宿舍，不僅有學位預期，而且還有拆遷概念，面積小總價低，30平方米左右的房源在去年最高價突破每平方米12萬元，掛牌價就更高了。
即使在法拍房市場，八卦嶺宿舍也是香餑餑。今年上半年，八卦嶺三套單身宿舍法拍，總價120萬起，84人報名，近4萬人圍觀，可見競爭非常激烈。
“去年，有業(yè)主將房源報價大幅抬高，以期通過高評高貸的方式，向銀行做經(jīng)營抵押貸款，那個時候多數(shù)銀行經(jīng)營貸利率相比房貸利率更低，這種做法存在一定套利空間，或以轉(zhuǎn)按揭的方式予以高位套現(xiàn)?！睆埥?jīng)理回憶?！罢且驗榘素詭X普遍以小面積房源為主，更便于資金炒作?！?/p>
時間很快來到2021年，深圳率先推出了二手房成交參考價，加之調(diào)控趨嚴，樓市逐漸回歸平穩(wěn)。隨之而來的大學區(qū)預期，讓曾被熱捧的八卦嶺樓市終究沒有逃過下跌的命運。二手房參考價出臺后，八卦嶺宿舍的二手房參考價定為每平方米7.5萬元。
“29平方米的業(yè)主急賣260萬元，還是住宅用地的房源。要在去年，業(yè)主掛牌價都要350萬元?！睆埥?jīng)理解釋，“八卦嶺宿舍的土地性質(zhì)分為住宅用地，倉儲用地等，價格也不一樣，住宅用地的最貴。最近幾個月，八卦嶺宿舍其和附近其他幾個小區(qū)的成交量很少?！?/p>
對于舊改，早在2017年八卦嶺宿舍區(qū)就進行過棚改意愿征集，但至今仍沒有進一步的動作。公開信息顯示，福田區(qū)住房和建設(shè)局曾回復表示：“八卦嶺宿舍區(qū)項目是我區(qū)目前涉及住房套數(shù)最多、權(quán)屬情況最復雜的項目。鑒于八卦嶺宿舍區(qū)項目體量大、住宅多、土地情況和產(chǎn)權(quán)情況復雜等原因，一直在進行產(chǎn)權(quán)資料梳理等工作?！?/p>
八卦嶺的房價如同深圳地鐵9號線呈“幾”字型的路線，大起大落讓人驚嘆。“決定八卦嶺房價除了舊改，最重要的還是大學區(qū)政策到底會如何變化。無論如何，荔園小學東校區(qū)已經(jīng)在加緊建設(shè)?！?張經(jīng)理說。
“我也只能這么安慰自己?！痹谌ツ曩I入八卦嶺城市主場一套“45+7”戶型的的小鄧，密切關(guān)注著房價，”我買的時候均價超過10萬元，現(xiàn)在聽中介經(jīng)理說有業(yè)主掛牌420萬元，甚至還有低于400萬元的房源?！?/p>
“不提了。”小鄧顯得有些無奈。
“八卦嶺上班泥崗村睡覺”，這是很多曾在八卦嶺打工一族的回憶，小鄧過去也是其中一員。八卦嶺向北直走，跨過天橋跨過泥崗路，就是羅湖泥崗村?！澳莻€時候我天天都跨過泥崗天橋，一橋跨區(qū)，現(xiàn)在也是?！毙∴囌f，雖然已經(jīng)買了八卦嶺的房子，但他仍繼續(xù)租住在泥崗村，因為房租可以減輕部分房貸壓力。
可以說，八卦嶺的房價隨著學位的變化而超前反應，著實是深圳優(yōu)質(zhì)學位房市場的經(jīng)典例子?！凹词拐娴氖抢髨@小學東校區(qū)，但學校都還沒出地面，具體招生范圍也沒確定，八卦嶺片區(qū)房價就如此異動。先不說大學區(qū)，萬一哪個小區(qū)沒被劃進學校招生范圍，怎么辦？”小鄧很是感慨?！拔宜闶敲靼琢?，一旦遭受政策沖擊,本身居住屬性一般,只靠學位加持的學區(qū)房,其房價自然波動會很大?！?/p>
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